房地產市場形勢中需要把握的幾個關鍵點論文

2021-07-01 論文

　　近年來，各界對房地產市場形勢的判斷一直存在較大分歧。分歧的背后實際上反映出不同分析者在觀察角度、觀察周期、分析方法和對市場波動原因的認識等方而存在一定差異。因此，準確把握房地產市場的發展階段和波動背后的原因，并據此建立相應的監測指標體系，將有助于提高對房地產市場形勢分析判斷的準確性。

　　準確把握房地產市場的發展階段

　　從典型經濟體房地產市場發展歷程看，基本都經歷過快速發展階段，也都有過市場運行比較平衡的時期，一些經濟體還經歷過房地產泡沫和泡沫的破滅。在不同的發展階段，房價漲幅、房地產投資增速、新建住房規模等常用指標會呈現不同的特征。總體來說，在快速發展階段，房價、投資和新建住房等主要指標增速都較快，但到了平穩發展階段后，房價和投資漲幅一般會回落，新建住房量將下降。因此，分析、判斷和預測房地產市場形勢，不能簡單根據房價、投資、房地產新開工量的增速快慢來判斷市場運行是否正常，而應首先把握房地產市場所處的發展階段，將對各項指標的分析同房地產市場所處的發展階段結合起來。比如，在快速發展階段，房價通常漲幅較高，但只要房價漲幅不高于收入漲幅，并不會出現房價泡沫風險。但到了平穩發展階段，如果房價繼續保持較高漲幅，且房價漲幅明顯超過收入漲幅，則會催生房價泡沫風險。可見，在觀察房地產市場形勢時，只有準確把握不同發展階段的特征，并在對發展階段作出準確判斷的基礎上，才可能對房地產市場的主要運行指標是否正常作出判斷，也才可能在房地產市場出現波動時，對房地產市場調整的`性質、趨勢、持續時間和影響程度等作出更為準確的判斷。

　　準確把握市場波動的原因

　　房地產市場的波動受多種因素影響，比如，人口的增加、居民收入的提高都會帶動市場需求的增加，購房首付和貸款利率的下調會提高居民的購買能力，供給的增加或減少則可能造成市場的過剩或供不應求。從典型經濟體房地產市場發展歷程看，房地產市場的波動可能是單個因素造成的，也可能是多個因素同時在發揮作用。而影響的原因不同，對高層的影響程度、范圍和持續時間也會存在較大差異，比如:人口總量和結構變化對房地產市場的影響持續時間長，并通常決定了房地產市場發展的長期趨勢;而居民收入增長情況基本決定了房地產市場發展的中期趨勢;住房金融政策、土地政策等政策因素的調整則通常是房地產市場短期波動的主要因素。而一旦影響房地產市場的長期因素、中期因素和短期因素出現疊加的情況，則市場通常會出現持續時間較長的新趨勢。因此，對房地產市場形勢進行分析和判斷，還必須認清造成市場波動的主要原因，分清是由短期的政策調整造成的市場波動，還是受中長期的人口總量和結構變化等因素影響的結果，在此基礎上再對市場未來發展趨勢作出判斷。

　　建立監測指標體系

　　房地產市場的變化是多種因素綜合作用的結果，對房地產市場形勢和未來趨勢的判斷需要統籌考慮各種因素的影響。因此，需要從影響房地產市場波動的主要因素出發，建立房地產市場的監測指標體系，并據此判斷房地產市場的運行狀況和未來趨勢。

　　一是要建立判斷房地產市場發展階段的監測指標。由于房地產市場的發展階段不同，運行特征不同，因此需要建立能夠判斷房地產市場發展階段的監測指標。從典型經濟體房地產市場發展歷程看，戶均套數比是判斷房地產市場發展階段最好的指標。需要指出的是，監測戶均套數比需要考慮人口總量和結構變化趨勢。如果處在人口快速增長期，人口的快速增長將會改變戶均套數比情況。家庭小型化趨勢加快，也會對戶均套數比產生影響。

　　二是對房地產需求狀況進行監測。市場需求狀況主要取決于購房人的數量和支付能力。監測購房人口數量關鍵是要把握人口總量和結構變動趨勢，特別是20-34歲以及35-64歲兩個年齡段人口的變動趨勢。購房人的購房能力主要取決于其收入狀況和住房金融政策。由于居民收入增長情況與經濟增長狀況高度相關，因此需要將經濟增長情況和居民收入增長狀況納入監測指標。由于住房金融政策特別是首付和貸款利率政策的調整會直接影響購房人的支付能力，需要對首付和貸款利率變化情況進行監測。

　　三是對房地產市場供給情況進行監測。房地產市場未來供給趨勢主要取決于房地產開發企業的土地情況和資金狀況，宜重點監測這兩類指標的變化。土地是房地產開發的基礎條件，對房地產開發企業擁有的存量土地和新增土地狀況進行監測，可以推斷未來房地產市場供給的潛力。房地產開發企業資金充裕，未來增加房地產開發投資的可能性就大，資金鏈緊張，就會壓縮后續投資。因此要對房地產開發企業的資金狀況進行監測。

　　四是對市場運行情況進行監測。對市場運行情況進行監測重點是防范可能出現的各類風險，主要包括對市場房價進行監測預警、對供求狀況進行監測預警、對流動性風險情況進行監測預警。可選擇房價及其漲幅、租金價格及其漲幅作為監測指標，并采用房價收入比、房價租金比和住房可支付性指數三類指標作為判斷房價合理水平的預警指標。

　　五是監測房地產市場相關政策變化情況。房地產市場受相關政策影響較大，比如，住房金融政策收緊，購房需求和房地產開發企業的資金需求都會受到較大影響。因此，需要對金融政策、土地政策和稅收政策等的變化情況進行監測。

　　需要指出的是，在利用監測指標對市場形勢進行分析判斷時，首先需要檢驗監測指標的有效性，所利用的監測指標只有很好地解釋過去市場的波動，并在過去的預測中取得較好效果，才可能成為對房地產市場形勢進行分析判斷的重要依據。同時，對房價收入比、住房可支付性指數等國際上常用的指標，也要準確把握其內涵，而不宜簡單地“移植”使用。

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