房地產評估報告寫作常見錯誤

2020-10-06 資產評估報告

　　1、報告書漏項(如：缺少評估依據、報告有效期等)。

　　2、估價對象描述不全。

　　(1)缺少房地產權利狀況描述;(如：沒說明土地使用權性質、土地取得時間、使用年限，房屋所有權情況等)

　　(2)土地實物描述不全面(如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環境、土地開發利用狀況);

　　(3)建筑物實物描述不全面(沒說明分棟建筑面積、規劃條件等);

　　(4)區域及個別因素描述不具體;

　　(5)租賃情況交待不清。(如：沒說明租金標準、租賃期限)

　　3、選用的估價方法不妥(有收益的應當優先選用收益法，比較實例多的應優先用比較法)

　　各種評估方法中的錯誤：

　　一、比較法：

　　1、可比實例選擇不當(如：實例的面積過大過小、交易日期與估價時點相隔過長，超過1年);

　　2、可比實例的幣種未說明;

　　3、建立價格可比基礎時，匯率選擇錯誤;

　　4、非正常交易情況的要進行交易情況修正;

　　5、日期修正計算錯誤;

　　6、因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正;

　　7、在比較情況說明時判斷有差異應予修正，但在實際計算中未修正;

　　8、修正幅度過大，單項修正超過20%;

　　9、計算結果有錯;

　　10、可比實例的狀況必須是取其在成交日期時的狀況;

　　11、不同性質的房地產(如：居住、工業等)，其因素修正時選取的.側重點和權重應不同(《房地產估價理論與方法》P127);

　　二、收益法

　　1、求有效毛收入時要采用客觀收入(即不能僅依據某一個案例的收入情況確定);

　　2、要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況;

　　3、如果有已出租情況，要根據租賃合同的約定，分租賃期內(采用約定租金)和租賃期外(采用市場租金)兩種情況分別計算;

　　4、采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應與估價對象有可比性;

　　5、計算毛收入時套用的天數錯誤、面積錯誤(應扣減的未扣減);

　　6、計算毛收入時未考慮空置率(或入住率);

　　7、計算費用時，房產稅應按租金×12%計算;

　　8、計算費用時漏項，如漏管理費等(直接經營型房地產漏扣商業利潤);

　　9、計算費用時多項(如：不能將折舊費、土地攤提費、抵押貸款利息、所得稅等計入)(《房地產估價理論與方法》P199);

　　10、某些計費基數未說明基數數值的來源

　　11、資本化率的選取未說明求取方法和來源;

　　12、安全利率選取不當(應選取一年期定期存款利率或一年期國債利率);

　　13、收益年限的確定未說明來源(一般是因為前面缺少權利描述造成的);

　　14、計算錯誤

　　15、最終綜合確定估價結果時沒說明理由。

　　16、評估結論沒有大寫;

　　17、將價格類型說錯(比準價格、收益價格、積算價格);

　　18、抵押評估時，未說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。

　　三、假設開發法

　　房地產價值=開發完成后房地產價值-開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-投資者購買待開發房地產應交稅費

　　1、不同類型的房地產應根據市場情況分別估算未來市價;

　　2、不能遺漏應扣除項(如：開發利潤。評估毛地時還應扣除拆遷安置費);

　　3、利息計算時，計算基數中漏項或多項。(如：銷售稅費一般不計息);

　　4、動態方法計算時，不應考慮投資利息的估算和開發利潤的估算;

　　5、開發利潤估算時，要注意計算基數與利潤率的對應。

　　四、成本法

　　房地產價格=土地取得成本+開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤

　　1、費用構成不完整，漏項(如：缺正常利稅);

　　2、取費時采用的是項目實際發生額，未說明是否符合當地現時社會一般成本(即要區分實際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本);

　　3、成本法計算貸款利息時應用復利，不能用單利。基數為土地取得成本+開發成本+管理費用);

　　4、成本法計算貸款利息時計息期有錯;

　　5、計算公式有錯(積算價格=重新購建價格-折舊);

　　6、要根據市場供求分析來最終確定評估值(體現在經濟折舊的確定上);

　　7、開發利潤計算時，不同的利潤率要對應不同的計算基數(《房地產估價理論與方法》P145)

　　A.直接成本利潤率對應的基數: (土地取得成本+開發成本)

　　B.投資利潤率對應的基數: (土地取得成本+開發成本+管理費用)

　　C.成本利潤率對應的基數: (土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售稅費)

　　D.銷售利潤率對應的基數: (開發完成后的房地產價值)

　　8、計算折舊時，建筑物的經濟壽命從建筑物竣工驗收合格之日起計

　　(1)建筑物經濟壽命早于土地使用年限，按建筑物經濟壽命計;

　　(2)建筑物經濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經過年數加上土地使用權剩余年限計算折舊(《房地產估價理論與方法》P165)

　　9、選擇評估方法時要注意：由于成本法對舊房的估價更難一些，所以一般用它來對新房評估更合適。

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