一、我國房地產(chǎn)融資結構的主要特點
1、間接融資比重較大。《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》指出，自1997年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中來自銀行資金的占比一直在50%—60%之間。以2004年為例，當年房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌措17168.8億元，第一資金來源是“定金和預收款”達到7395.3億元，比上年增長44.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源的43.1%;居第二位的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“自籌資金”，為5207.6億元，增長了38%，占30.3%;第三則是“銀行貸款”，為3158.4億元，僅增長了0.5%，占18.4%。但實際上，企業(yè)“自籌資金”主要由商品房銷售收入轉變而來，約70%來自銀行貸款，“定金和預收款”約有30%來自銀行貸款。由此可推算出，2004年房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重應在55%以上，風險集中于銀行。
2、房地產(chǎn)貸款占金融機構中長期貸款的份額逐步增加。1997年至2002年間，我國房地產(chǎn)投資年增長速度先升后降，但增長速度仍為兩位數(shù)，有的還高于同期全國固定資產(chǎn)投資的增長速度。2003年以來，為抑制投資過熱，央行和銀監(jiān)會相繼出臺了一系列的緊縮信貸政策，使房地產(chǎn)企業(yè)資金更加吃緊，一些小企業(yè)不得不退出房地產(chǎn)行業(yè)。盡管這些宏觀調(diào)整政策使近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款逐年略有下降，但居民個人購房申請的銀行按揭貸款余額不斷上升，年增長速度維持在30%左右。所以，房地產(chǎn)貸款余額增幅仍然較大。從金融機構貸款結構來看，房地產(chǎn)貸款占金融機構中長期貸款的份額在逐步增加，如2002年3月末，這一份額為27.2%，2003年6月底達到32.1%，2004年底達到34.3%，2005年3月底上升到34.5%。
3、房地產(chǎn)融資渠道少，行業(yè)外資金、海外“熱錢”不斷流向房地產(chǎn)業(yè)。在發(fā)達國家，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品很齊全，有股權融資、項目融資、基金、發(fā)債、信托、抵押等，風險比較分散;而我國金融市場上，不僅產(chǎn)品少，目前僅有的信托、上市、企業(yè)發(fā)債等方式發(fā)展也非常有限，使房地產(chǎn)融資風險集中在銀行貸款。此外，隨著近幾年房地產(chǎn)的火熱發(fā)展，人民幣升值趨勢凸現(xiàn)，大批的行業(yè)外資金、海外“熱錢”紛紛涌入房地產(chǎn)業(yè)，成為北京、上海、杭州、廣州、深圳等幾個熱點大城市房價大幅上漲的重要原因之一。這加劇了房地產(chǎn)業(yè)的競爭將越發(fā)激烈，在促使其利潤率不斷下調(diào)的同時，也增大了房地產(chǎn)業(yè)的風險，進而升級銀行風險。
綜合上述特點，不難得出“我國房地產(chǎn)融資結構不合理，風險過渡集中銀行”的結論。但是這些特點分析大都是從房地產(chǎn)行業(yè)與房地產(chǎn)金融角度來進行的，算是中觀視角;如果從更宏觀的角度來看，并于國外房地產(chǎn)發(fā)展歷程相比較，則會有新的發(fā)現(xiàn)、新的認識。
二、幾點新認識
1、在經(jīng)濟發(fā)展水平較低的階段，銀行貸款是房地產(chǎn)成長階段的主要資金來源。一般地，經(jīng)濟發(fā)展進入人均收入為1000—4000美元的階段是房地產(chǎn)的黃金發(fā)展階段，因為在一定收入支撐下的旺盛消費才能成為房地產(chǎn)發(fā)展恒久的“經(jīng)濟加速器”。而我國經(jīng)濟正處于這一階段，出現(xiàn)房地產(chǎn)投資年年增長，甚至超過全社會固定資產(chǎn)投資的增長速度。據(jù)統(tǒng)計，2005年的房地產(chǎn)投資已相當于GDP的13%，房地產(chǎn)業(yè)正逐漸成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，與國外相比，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平還較低，房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè)務還是房地產(chǎn)開發(fā)，基本上算第二產(chǎn)業(yè);而國外的房地產(chǎn)業(yè)已成為標準的第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)金融和服務業(yè)務大大超過建筑業(yè)務。顯然，在這一階段，最穩(wěn)定的、持久的房地產(chǎn)資金支持就是銀行貸款了。事實上，很多新興行業(yè)成長初期的金融支持都絕對依賴于銀行，國外一些發(fā)達國家房地產(chǎn)早期發(fā)展資金也大都來自銀行。所以，目前我國房地產(chǎn)發(fā)展所需資金有50%以上都來自銀行，是一種正常現(xiàn)象，是與現(xiàn)階段我國經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)金融格局相適應的。
2、風險低的居民個人住房按揭貸款增長潛力巨大。在國外成熟的房地產(chǎn)市場，居民購房融資首選還是銀行貸款，有的國家通過按揭銷售的住宅甚至達90%以上。而目前我國銀行發(fā)放的個人住房按揭貸款占銀行房貸的比重不足10%，遠低于國際上20%-40%的水平，按揭貸款占GDP的比例也偏小。如2004年底我國居民個人住房按揭貸款占GDP的比例為11.7%，而歐盟國家2001年居民按揭貸款占GDP的比率平均達到39%，其中英國為60%，德國為47%，荷蘭達到74%。這說明我國居民個人住房按揭貸款的規(guī)模發(fā)展空間較大，未來銀行貸款比例仍會較高，但風險較低。此外，風險大的房地產(chǎn)開發(fā)貸款還在逐年下降，也能降低銀行貸款風險。
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