近年來,我國房價一路高漲,尤其是進(jìn)入2007年,我國房市更是迅速升溫,消費(fèi)者的購房熱情十分飽滿。購房熱一浪高過一浪。盡管當(dāng)前在一些城市出現(xiàn)房價小幅下跌、房屋成交量下降趨勢,但筆者認(rèn)為這只是一個短暫的調(diào)整。從長期來看,購房熱潮仍不可避免。因此有必要從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度出發(fā)對這種不太正常的“購房熱”現(xiàn)象進(jìn)行深入分析和探討。
一、“購房熱”的主要表現(xiàn)
筆者認(rèn)為,“購房熱”主要表現(xiàn)在三個方面。第一,房價快速攀升,但購房者仍熱情不減。2007年9月,全國70多個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.9%,漲幅比上月高0.7個百分點(diǎn)。10月,房屋售價漲幅更是高達(dá)9.5%。盡管房價很高,卻仍然出現(xiàn)了排隊(duì)購房、排號購房、甚至為購房而大打出手的現(xiàn)象。第二,非理性購房比例增大。非理性購房主要表現(xiàn)在“羊群效應(yīng)”,即消費(fèi)者跟風(fēng)。當(dāng)大部分人看到房價持續(xù)上漲并預(yù)期上漲時,便蜂擁而至購買并囤積。第三,房屋成交量增大。2007年1-9月,全國商品房住宅銷售面積同比增長33.9%。其中,現(xiàn)房銷售面積同比增長14.7%,期房銷售面積同比增長42.9%,市場需求表現(xiàn)旺盛。
二、“購房熱”成因分析
根據(jù)需求法則,在其他條件不變時,商品價格上升,需求量減少;反之,商品價格下降,需求量則相應(yīng)增加。但對于房價一路攀升的房市,商品房需求量卻不降反增。筆者認(rèn)為,對于這種反需求法則的現(xiàn)象,可以借助吉芬商品來分析。此外,投資需求、有效供給不足、銀行放貸過多、假按揭及“加按揭”行為、消費(fèi)者預(yù)期房價上漲等因素也是導(dǎo)致“購房熱”現(xiàn)象發(fā)生的重要原因。
(一)商品房的“吉芬效應(yīng)”
吉芬商品是指需求量與價格成同方向變動的特殊商品,其產(chǎn)生的前提條件有兩個:其一,這種商品是必需品;其二,不存在更廉價的替代選擇。筆者認(rèn)為,“購房熱”在價格上漲時符合吉芬商品的假設(shè)條件,需求量與價格成同方向變動,需求曲線向右上方傾斜。下面結(jié)合圖形具體分析。
圖1中橫軸和縱軸分別代表兩種商品的數(shù)量,其中橫軸代表商品房。當(dāng)商品房的價格由P1上升到P2后,消費(fèi)者效用最大化的均衡點(diǎn)由b點(diǎn)移至a點(diǎn),相應(yīng)的'商品房需求增加量為XbXa,這是總效應(yīng)。FG為補(bǔ)償預(yù)算線,用來表示以假設(shè)的貨幣收入的增減來維持消費(fèi)者實(shí)際收入水平不變的一種分析工具。它剔除了實(shí)際收入水平變化的影響,使消費(fèi)者能夠回到原有的無差異曲線U1上去。通過補(bǔ)償預(yù)算線可知,XaXc為替代效用,是一個正值。XbXc為收入效應(yīng),為負(fù)值,且負(fù)的收入效應(yīng)的絕對值大于正的替代效應(yīng)的絕對值。很顯然,雖然商品房不是一種低擋物品,但它和吉芬商品一樣,當(dāng)價格上升時,其替代效應(yīng)與價格成反比,收入效應(yīng)則與價格成正比,收入效應(yīng)大于替代效應(yīng),從而使得總效應(yīng)與價格成反方向變動,即需求曲線向右上方傾斜,需求量隨房價的上漲而上升(如圖2)。
從以上分析可知,以2007年為代表的近兩年房價的不斷上升,極大地刺激了人們紛紛為避免損失而增加對商品房的購買。因?yàn)橘徺I商品房的消費(fèi)支出在大多數(shù)家庭的收入中占一個較大的比例。同時,這也導(dǎo)致了窮人更窮、富人更富、貧困家庭實(shí)際收入水平大幅度下降。
在這種情況下,收入效應(yīng)大大超過替代效應(yīng),反映到現(xiàn)實(shí)中就是“購房熱”現(xiàn)象的發(fā)生。
(二)投資需求旺盛
“購房熱”之所以出現(xiàn),投資需求是重要原因之一,投資需求根源于房產(chǎn)可能帶來的高收益及其保值增值的特性。筆者認(rèn)為,人們之所以熱衷于投資房地產(chǎn)緣于以下幾個方面:
1、對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良性預(yù)期。我國居民的儲蓄率差不多是全球最高的,經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高增長使居民對未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生良性預(yù)期,紛紛將手中的閑錢拿來購房。另外,基于人民幣升值的預(yù)期,大量國外資金也通過各利,渠道進(jìn)入我國房市,等待獲得人民幣升值后的利差。目前,中美利差已經(jīng)從3%縮小到不到0.5%,如果繼續(xù)加息,無風(fēng)險的套匯套利,必將刺激更多海外資金的涌入。
2、流動性過剩。流動性過剩,簡單地說就是央行發(fā)行貨幣過多,貨幣量增速過快,商業(yè)銀行資金充裕。一方面,流動性過剩使大量資金為追逐利潤進(jìn)入房市,另一方面,流動性過剩間接影響CPI,引發(fā)通貨膨脹,使大量資金為求保值而進(jìn)入房市。流動性過剩先是帶動原材料價格上漲,繼而帶動食品價格上漲,最后提升整個經(jīng)濟(jì)的通脹水平。在目前通貨膨脹及流動性過剩的背景下,實(shí)際為負(fù)的銀行利率刺激了大量資金購買房產(chǎn)進(jìn)行保值。
3、我國直接投資渠道相對狹窄。由于文化素質(zhì)及信息不對稱,很多人不了解其他的投資渠道,手里拿著錢,選到最后只有去買房子。況且買房、賣房很簡單,市場進(jìn)出方便。房地產(chǎn)的快速發(fā)展和上億人需要改善住房的潛在需求引起社會對房價持續(xù)上漲的良性預(yù)期,加上股票和基金市場風(fēng)險相對較大,我國不太規(guī)范的債券市場又很難吸引普通投資者的眼球,因而大量資金紛紛涌入房產(chǎn)行業(yè),購買房屋保值增值。
(三)有效供給不足
有效供給不足有兩層含義:一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理,二是住房供應(yīng)總量不足。供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理表現(xiàn)在前幾年所開發(fā)的房屋以大戶型為主,在90/70新政實(shí)施以后,市場住房供給才以中小戶型為主。由于新政實(shí)施不久,中小戶型房源供應(yīng)不是很充足,加上不斷上漲的房價預(yù)期,很多中低收入階層紛紛貸款買房。這部分需求其實(shí)是真實(shí)的有效需求,只不過在當(dāng)前房價越炒越高的情況下被迫加入購房行列。由于房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的引導(dǎo)和擴(kuò)散效應(yīng),開發(fā)商為了獲取更大的經(jīng)濟(jì)利益,往往對土地進(jìn)行“囤積”、“惜售”,客觀上又減少了當(dāng)前住房供給。另外由于我國人多地少,耕地數(shù)量有限,可供出讓的土地越來越少,開發(fā)商拿地價格也越來越高,全國各地都不斷出現(xiàn)“地王”,從而導(dǎo)致資金力量薄弱的開發(fā)商逐漸被淘汰,也將造成市場住房供應(yīng)總量不足。
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