租房合同怎么無效

2021-06-12 合同范本

　　篇一：租賃合同無效的處理

　　一、租賃合同無效的情形

　　1、未經竣工驗收的房屋出租，房屋租賃合同無效。

　　2、違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無效。

　　3、被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。

　　4、出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

　　5、出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。

　　6、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。

　　二、租賃合同無效的處理

　　1、房屋租賃合同確認無效后，其處理上主要是承租方騰退房屋，租賃房屋恢復到簽訂合同之前的狀態，承租方負責將租賃期間添附物拆除或與出租方協商抵頂。

　　2、承租方實際使用房屋的，出租方不返還租金，作為租賃期間出租人不能使用房屋的損失。

　　3、造成合同無效的過錯方還應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的'責任。

　　4、簽訂租賃合同前，雙方應盡職調查，避免簽訂無效合同。

　　三、租賃合同案例分析、租賃合同糾紛訴訟時效、租賃合同糾紛管轄法院、租賃合同管轄地

　　1、房屋租賃合同案例分析

　　2、租賃合同案例分析

　　3、合同法贈與和租賃合同案例

　　4、租賃合同糾紛訴訟時效

　　5、租賃合同中的訴訟時效為多久

　　6、租賃合同糾紛管轄的確定標準

　　四、租賃合同繼續履行、租賃合同履行地

　　1、合同履行地的確定

　　2、租賃合同應否繼續履行

　　3、該份租賃合同能繼續履行嗎

　　4、租賃合同履行糾紛案

　　篇二：淺談城鎮房屋租賃合同無效的情形及處理

　　案情再現：

　　2005年7月，孫某與某經濟社簽訂了一份《廠房租賃合同》，租用該經濟社的2850平方米的廠房，租期自2005年7月1日至2035年6月30日。約定年租金為50000元，每年3月31日前一次性付清。合同簽訂當日，孫某交了10萬元保證金,并且，雙方在合同中約定，若孫某在租賃期間提出解除合同或違約，將沒收保證金；若孫某遵守合同約定，10萬元保證金到期無息歸還。在2009年初，孫某經營困難，開始拒交租金，雙方多次交涉無果。某經濟社訴諸法院，要求孫某繼續履行合同，支付租金，而孫某此時提出了反訴，要求解除合同，并退還保證金。法院在審理過程中，發現該廠房無任何報建、規劃手續，同時也沒有土地使用權證，并且在一審辯論終結之前，某經濟社也未取得相關報建、規劃手續。

　　筆者歸納本案爭議焦點:

　　1、本案《廠房租賃合同》的法律效力？

　　2、若合同無效，保證金該如何處理？

　　3、若合同無效，某經濟社要求支付租金是否有法律依據，該如何處理？

　　針對以上爭議焦點，筆者有如下看法：

　　1、由于涉案房屋未進行任何報建手續和并未取得建設規劃許可證，并且在一審辯論終結之前，某經濟社也未辦理相關報建、規劃手續。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條：“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。”因此，該合同無效。

　　此外，本案雙方約定租期30年，根據《中華人民共和國合同法》第二百一十四條：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。”因此，該合同的租期也不符合

　　法律規定的期限。

　　2、因合同無效，根據《合同法》第五十八條：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”在本案中，孫某未盡合理的審查義務，而某經濟社也未告知廠房是違章建筑的事實，因此，雙方均存在過錯，某經濟社應酌情返還保證金給孫某。

　　3、因合同無效，“租金”一詞便失去了法律基礎。但是依據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條第一款：“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。”因此，孫某在占有使用該廠房期間，都應參照合同約定的租金支付房屋占有使用費。

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