房屋怎么評(píng)估
目前市場(chǎng)上應(yīng)用最為廣泛的也是最為精確評(píng)估方法是市場(chǎng)比較法。在估算房?jī)r(jià)時(shí)參考的因素包括:
1. 所在小區(qū)的均價(jià)，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)格
2.周邊小區(qū)類似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格
3.所在小區(qū)和所在板塊的房?jī)r(jià)走勢(shì)
4.被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。
對(duì)于上述因素，采用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)理論和數(shù)學(xué)模型算法，計(jì)算出各因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度。然后根據(jù)被估算房屋的具體特性，給出其盡可能合理的價(jià)格。
影響因素
1、地段及交通對(duì)房?jī)r(jià)的影響
評(píng)估二手房?jī)r(jià)[1] 的高低首先決定于該房屋所在的地段，對(duì)于一個(gè)城市而言，位于市區(qū)黃金地段的物業(yè)，必然寸樓寸金。在城市這個(gè)有限的空間里，中心城區(qū)黃金地段屬于稀缺資源，誰擁有它意味著誰就可享受便捷的交通資源、完善的商業(yè)配套資源、成熟生活配套資源等，房?jī)r(jià)則不言而喻。一般情況下，市中心區(qū)域的二手房與郊區(qū)二手房?jī)r(jià)格相比能產(chǎn)生好幾百甚至上千元一平米的落差。另外，交通狀況對(duì)房?jī)r(jià)的影響也不容忽視，現(xiàn)在越來越多的上班族趨向于購買交通便利的房屋，最重要的原因就是看重了出行便捷，但交通便捷之地也未必房?jī)r(jià)就高不可攀，評(píng)估此類房產(chǎn)時(shí)還應(yīng)綜合考慮由交通工具所造成的噪音以及房產(chǎn)周圍衛(wèi)生狀況、空氣質(zhì)量等相關(guān)因素對(duì)房屋居住環(huán)境產(chǎn)生的影響。
2、相同地段二手房與商品房?jī)r(jià)格的對(duì)比
處于同一地段的二手房與商品房，在價(jià)格方面不受地理位置及交通因素的影響，其主要區(qū)別則是由房屋的房齡及戶型等決定。房齡在五年以上的二手房，與同樣樓層、朝向、面積的商品房相比，由于房型及小區(qū)環(huán)境存在一定差距而造成房?jī)r(jià)比商品房低，一般房?jī)r(jià)差距約在1000元/平米左右;房齡在五年以內(nèi)的二手房，與同樣情況的商品房相比，在房型及小區(qū)環(huán)境上并不落后，有時(shí)由于五年以內(nèi)的二手房具有裝修時(shí)尚、社區(qū)成熟等優(yōu)勢(shì)其價(jià)格與商品房相比差距也并不大。
3、居住環(huán)境及物業(yè)管理
居住環(huán)境是無數(shù)購房者購房前重點(diǎn)考慮的問題，它也是評(píng)判房?jī)r(jià)高低的一個(gè)重要因素。在大量樓盤的廣告中，我們不難發(fā)現(xiàn)一些這樣的詞語“臨山”、“臨湖”、“親水”等，良好的生態(tài)環(huán)境已成為商家打造全新商品房項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)，因此良好的環(huán)境價(jià)值也直接反映到了房?jī)r(jià)上。同樣，對(duì)二手房?jī)r(jià)的評(píng)估也會(huì)因?yàn)榫幼…h(huán)境的優(yōu)劣而上下浮動(dòng)，對(duì)于二手房屋而言，小區(qū)內(nèi)有“山”、有“水”、有“花”、有“草”，肯定能夠提高房屋居住的舒適度，房?jī)r(jià)自然會(huì)略高于一般小區(qū)，而相反房屋周邊有垃圾場(chǎng)、變電站或煙囪等降低居住環(huán)境質(zhì)量的設(shè)施，其所在房屋的價(jià)格就會(huì)大打折扣。
評(píng)估重點(diǎn)
評(píng)估是在銀行對(duì)各個(gè)區(qū)域都有一個(gè)大致評(píng)估價(jià)范圍的基礎(chǔ)之上，然后再根據(jù)房屋位置、樓層、面積、裝修、房齡等情況決定此次評(píng)估價(jià)。但不得高于銀行對(duì)該區(qū)域最高評(píng)估價(jià)范圍。
目前市場(chǎng)上應(yīng)用最為廣泛的也是最為精確評(píng)估方法是市場(chǎng)比較法。在估算房?jī)r(jià)時(shí)參考的因素包括:
1.所在小區(qū)的均價(jià)，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)格
2.周邊小區(qū)類似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格
3.所在小區(qū)和所在板塊的房?jī)r(jià)走勢(shì)
4.被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。
XX路開元麗城
5-3 號(hào)評(píng)估報(bào)告
致 委 托 方 函
致XXX先生/女士： 受您的委托，我們對(duì)您持有的位于鄭州市二七區(qū)長江路開元麗城 小區(qū) 5-3 號(hào)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。 估價(jià)對(duì)象鄭市二七區(qū)長江路開元麗城 5-3 號(hào)，結(jié)構(gòu)為磚混，建筑 面積 79 平方米，設(shè)計(jì)用途為居住用房，土地使用權(quán)終止日期為 2074 年。 估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地 產(chǎn)抵押價(jià)值。
估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 X-X-X 年
估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員本著客觀、公平、公正的原則，在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn) 行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象公開市場(chǎng)價(jià)值和抵押價(jià)值的因素， 根據(jù)國家有關(guān) 房地產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和特定的估價(jià)目的，按照科學(xué)的估價(jià)程序，并運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，對(duì)上述估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn) X-X-X 年的抵押價(jià)值估價(jià)結(jié)果如下(幣種：人 民幣) ： 建筑面積：79 平方米 估價(jià)總價(jià)：47.58 萬元 大寫：肆拾柒萬伍仟捌佰元整 估價(jià)單價(jià)：6023 元/平方米
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