××市××廠辦公樓及土地價值的評估報告
××××：
我們接受××市××廠的委托，對該廠辦公樓及土地價值進行了評估。結果報告如下：
一、基本概況
(一)被評估資產的企業概況：
企業名稱：××××廠;
企業性質：國營;
法人代表：×××;
企業地址：××市××路××號。
(二)評估日期：1992年10月9日。
(三)評估目的：了解資產價值，為資產轉讓作準備。
(四)評估范圍：廠區內原辦公樓一棟及該樓圍墻內4288.32平方米的土地。
(五)被評估資產概況：該資產原為廠辦公樓，磚混結構，高四層，局部三層，平均層高約3.8米，占地面積1517.52平方米，建筑面積為5767.08平方米 (其中地面以上5365.92平方米，地下室401.16平方米)。1962年底建成并投入使用，固定資產原值為×××萬元。1977年全面檢修門窗一次，1985年對一、二層重新粉刷裝修后改為旅館，1990年底對暖氣進行了一次大修。
(六)評估方法：重置成本法。
二、評估做法
我們接受此項評估委托后，隨即組織了評估小組并按下列步驟開展工作：
第一，赴資產現場進行實地勘察。對該辦公樓的地基、承重構件、非承重墻、層面、樓地面、門窗、內外粉刷、頂棚、供水、衛生設施、電路、照明、暖氣等，都作了勘察記錄，在此基礎上進行綜合評定，從而確定該辦公樓的成新。
第二，進行市場調查。為了取得更新重置磚混結構辦公樓的建筑造價以及地價的有關資料，我們專程到××市統計局、××市第一建筑工程公司等單位作了調查，從而取得了現行相同結構辦公樓的建筑造價及地價數據，為更新重置成本的確定取得了必要的第一手資料。
第三，計算更新重置成本和資產價值，辦公樓建筑的更新重置成本在單方建筑造價的基礎上，考慮“四源”費、供電集資、基建管理費等項因素計算確定;土地價值的確定，主要考慮現行市場因素。
三、具體估算過程
(一)辦公樓建筑
1.地上建筑部分更新重置成本的計算：
(1)經調查，現行磚混結構辦公樓建筑預算造價為387.60元 平方米。
(2)現行辦公樓層高一般為3米，該樓建筑層高為3.8米，由于層高增加約使造價增高13%。
387.60×13%=50.39(元 平方米)
(3)“四源”費。
①上水：該辦公樓估計用水量為14.4噸小時，按8小時計算，每噸收費標準為830元。
14.4×8×830=95616(元)
②污水：排放量按自來水的70%計算，每噸收費標準為800元。
14.4×8×70%×800=64512(元)
③供熱，按每平方米耗用量100大卡計算，收費標準為每100萬大卡70萬元。
100×5365.92=536592(大卡)
536592×0.7=375614.4(元)
“四源”費 (1—3)小計：
95616+64512+375614.4=535742.4(元)
平均每平方米為：
535742.4 5365.92=99.84(元)
(4)供電集資：按48千瓦計算，收費標準為每千瓦2000元。
48×2000=96000(元)
平均每平方米為：96000 5365.92=17.89(元)
(5)基建管理費：按建筑預算造價的1%計算，平均每平方米為387.6×1%=3.88(元)
(6)地上建筑部分每平方米更新重置成本為(1)—(5)：387.6+50.39+99.84+17.89+3.88=559.6(元)
(7)地上建筑部分更新重置成本為：559.6×5365.92=3002768.83(元)
2.地下室部分更新重置成本的計算：
有關“四源”費和供電集資在地上建筑部分計算時包含了地下室部分應分提的費用，所以地下室部分不再計算。
(1)建筑預算造價仍為每平方米387.6元。
(2)地下室內有上、下水及照明設施，但無暖氣設施，故應作必要的扣除。根據調查測算，磚混結構辦公樓暖氣設施造價占預算總造價的4.93%，則每平方米暖氣設施造價為：387.6×4.93%=19.11(元)
(3)基建管理費：按建筑預算造價的1%計算，每平方米為：387.6×1%=3.88(元)
(4)地下室部分每平方米更新重置成本為：387.6-19.11+3.88=372.37(元)
(5)地下室部分更新重置成本為：372.37×401.16=149379.95(元)
3.辦公樓建筑評估價值：
該辦公樓于1962年底投入使用，至1991年底已使用29年，據實地勘察，該樓地基基礎未發現較大不均勻沉降，承載能力尚好，承重構件未發現下沉開裂，但門窗局部破缺朽蝕比較嚴重，油漆老化剝落，上水管銹蝕，電線老化，內粉刷局部剝落。經綜合評定，確認成新為五成，詳見附表。
辦 公 樓 建 筑 評 估 價 值= 3152148.78×50%=1576074.39(元)
(二)土地價值
該辦公樓占地1517.52平方米，樓外圍墻內占地2770.8平方米，合計4288.32平方米。目前××市城區、近效區耕地的補償價約為每平方米400—450元，房產經營單位確定房價中的隱形地價，××地區 (含××路一帶)每平方米約為400多元。據此，此次評估確定地價為每平方米420元。
辦公樓地價=1517.52×420=637358.4(元)
樓外圍墻內地價=2770.8×420=1163736(元)
(三)評估總價值
含地價辦公樓建筑的評估價值為：1576074.39+637358.4=2213432.79(元)
辦公樓建筑和樓外圍墻內土地的評估總價值為：2213432.79+1163736=3377168.79(元)
附表 (略)
評估人：××× (章)
2014年10月20日
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