物業安全管理方案
一、物業管理架構
物業管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本，提供優質服務的目的。本“物業管理中心”按“直線制”設定管理架構。中心設綜合管理部、物業管理部、安全管理部、工程管理部、財務管理部五個部門。其優點是集指揮和職能于一身，命令統一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業初期管理的要求，又能為將來業務的發展留下充足的空間。
1、綜合管理部
（1）負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其他部門儲備人才。
（2）負責員工工作考勤。
�。�3）負責收集、整理和保存物業管理公司籌備、建立和發展的資料及人事檔案管理。
�。�4）負責處理業主的咨詢、投訴，并提供協助。
�。�5）負責對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。
�。�6）負責物業管理公司所需物品的后勤采購工作。
�。�7）負責員工餐廳的監督、檢查和管理工作。
�。�8）組織、開展企業文化活動。
2、物業管理部
�。�1）負責籌建管理員工餐廳工作。
�。�2）負責會所及會議中心的管理。
�。�3）書寫給業戶的各類通知、通告，由總經理簽署發出。
�。�4）負責物業的日常清潔工作。
�。�5）負責物業公共區域及周邊的綠化及環境布置。
（6）負責物業的除蟲滅害工作。
（7）協助業主處理租賃工作。
�。�8）負責業戶的搬入和遷出協調工作。
�。�9）建立業戶檔案管理工作。
�。�10）負責物業的一切慶典服務的布置，及為業戶的慶典活動提供必要的幫助。
（11）開展業戶文化交流，接待、介紹物業工作。
（12）配合綜合管理部開展員工培訓工作。
�。�13）總經理指派的其他工作。
3、安全管理部
（1）負責物業的'防火、防盜、防破壞和警衛工作。
�。�2）與政府公安、消防、司法部門保持良好的關系。
�。�3）成立義務消防隊，定期舉行消防演習。
�。�4）建立、健全、制定物業的各項安全規章制度。
�。�5）與業主簽訂“消防安全責任書”。
（6）負責物業大型活動的警衛布置。
�。�7）負責物業的日常巡樓工作和固定崗位的安排。
（8）負責地下停車場的安全秩序管理工作。
�。�9）負責監控室管理工作。
（10）負責安全管理員的管理、培訓、考核工作。
（11）總經理指派的其他工作。
4、工程管理部
（1）負責物業全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。
（2）負責物業機電設備的日常維護保養工作。
�。�3）制定長期和日常的維修保養計劃并付諸實施。
�。�4）負責物業土建、弱電系統、強電系統、給排水系統、消防系統、綜合布線系統及其他公共系統的日常維修保養工作。
�。�5）負責物業高低壓配電室、空調機房的值班和日常維修保養。
�。�6）負責物業管理部轉發的業主投訴的處理，及滿足業戶其他有關的服務要求。
（7）協助綜合管理部、財務管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。
�。�8）負責工程人員的管理、培訓、考核工作。
（9）負責業主裝修方案的審核、監督、管理工作。
（10）總經理指派的其他工作。
5、財務管理部
�。�1）協調與銀行、稅務以及其他主管財務政府部門的關系。
�。�2）建立財務管理體系，做好管理公司的經濟核算工作。
�。�3）征收管理費、水電費、電話費、加時空調費等其他管理費用。
�。�4）征收和支付管理公司各類合同費用。
�。�5）制作財務報表、資金平衡表及固定資產損耗表及其他各種財務報表。
�。�6）按員工工資表發放員工工資。
�。�7）小量現金的支出和日常采購、入庫工作。
�。�8）負責物業管理部轉發的業主投訴的處理，及滿足業主其他有關的服務要求。
�。�9）總經理指派的其他工作。
二、物業管理崗位編制
暫定本物業管理方針為：人性服務、培養人才、科學管理、走向市場。根據以上方針，特制定以下用人方案。
1、綜合管理部
（1）由1名綜合管理部經理和（ ）名員工組成。
�。�2）綜合管理部經理（ ）名，要求具有多年豐富的社會經驗和行政管理工作經驗，組織協調能力強。
�。�3）文員兼倉庫管理員（ ）名，負責本部門文字處理工作和物品入庫保存、發放、領用工作。
（4）資料管理員（ ）名，負責工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。
�。�5）業戶接待員（ ）名，負責咨詢及商務、票務的有償服務工作及信件、報紙、雜志的接收、分發工作，要求個人素質較好，是本物業樓宇的形象服務窗口。
2、物業管理部
（1）由1名物業經理和（ ）名員工組成，負責大廈清潔、會所等項的物業管理工作。
�。�2）清潔班由（ ）名員工組成，分白班和夜班。白班（ ）人負責維護所轄物業內外的公共場所及男女衛生間的常規清潔，要求個人素質較好；夜班（ ）人，負責全面清潔樓宇內外的公共場所及男女衛生間，要求按清潔程序進行操作，對人員個人素質要求可適量放低些。
�。�3）員工餐廳服務由（ ）名廚師及（ ）名工作人員組成，上班時間為（ ），要求員工個人素質較高。
�。�4）業戶服務員（ ）名，開展業戶文化交流，接待介紹物業工作，要求形象素質較好。
（5）會所服務人員（ ）名，負責健身、洗浴、美容等場所的接待服務工作，要求形象、素質較好。
3、安全管理部
�。�1）由1名安全管理經理和（ ）名安全管理員組成，24小時負責大廈的安全管理工作。
�。�2）安全管理經理（ ）名，要求有多年物業管理經驗的轉業軍人擔任，具有帶領全體安全管理員完成所轄物業安全管理工作的能力。
（3）文員兼資料員（ ）名，負責部門文字處理和檔案管理工作。
�。�4）主管（ ）名，分三班，全面負責所轄物業的安全防范、監督檢查工作。
（5）監控值班由（ ）名員工組成，分三班，負責監控中心值班工作。
�。�6）大堂值班由（ ）名員工組成，分三班，負責樓宇大堂值班工作。
�。�7）外圍值班由（ ）名員工組成，分三班，負責外圍值班工作。
（8）商場值班由（ ）名員工組成，分二班，負責商場值班工作。
�。�9）停車場值班由（ ）名員工組成，分三班，負責地下停車場出入口的值班工作。
（10）巡邏值班由（ ）名員工組成，分三班，負責巡邏值班工作。
4、工程管理部
�。�1）由1名工程管理部經理和（ ）名員工組成。
（2）工程管理部經理（ ）名，要求多年物業工程管理經驗的工程師擔任，具有較強的管理能力。
（3）文員兼資料管理員（ ）名，負責工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時兼任管理處倉庫管理員的工作。
�。�4）強電值班由（ ）名強電技工組成，全天24小時值班，負責大廈強電設備的使用與維護，確保大廈用電系統正常工作。
�。�5）空調值班由（ ）名空調技工組成，全天24小時值班，負責空調設備的正常運作與管理、維護。
�。�6）消防值班由（ ）名弱電技工組成，全天24小時值班，專職負責消防設備的正常運作與管理、維護。
�。�7）電梯值班（ ）名，負責電梯設備的正常運作與維護。
5、財務管理部
�。�1）由1名財務主管和（ ）名員工組成，負責物業管理收繳各項費用。
�。�2）會計由主管兼任。
�。�3）出納員（ ）名。
�。�4）停車場收費員（ ）名。
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