資產評估的報告

2021-01-06 報告

　　如本次所使用的基準地價設定的開發程度與本次評估設定待估宗地的開發程度存在差異，則需進行開發程度的修正，才能得到評估設定待估宗地開發程度條件下的宗地地價。

　　負債

　　檢驗核實各項負債在評估目的實現后的實際債務人、負債額，以評估目的實現后的產權持有者實際需要承擔的負債項目及金額確定評估值。

　　收益法的評估方法如下：

　　(一)概述

　　從投資的角度出發，企業的價值是由其獲利能力所決定的，其股權價值取決于未來預期的權益報酬，因而股東權益報酬及獲取凈現金流量的能力是股權定價的基礎。本次評估目的是為確定湖南三九南開制藥有限公司在評估基準日的股權價值。湖南三九南開制藥有限公司的財務核算相對規范;資產經營和財務數據資料可信度較高;最近幾年經營狀況較為穩定，未來收益和風險可以預測。根據國際國內股權價格評估慣例以及《企業價值評估指導意見》，確定按照收益途徑、采用現金流折現方法(DCF)評估湖南三九南開制藥有限公司的權益資本價值。

　　現金流折現方法是通過將企業未來預期凈現金流量折算為現值，評估資產價值的一種方法。其基本思路是通過估算資產在未來預期的凈現金流量和采用適宜的折現率折算成現時價值，得出評估值。其適用的基本條件中聯資產評估有限公司。

　　是：企業具備持續經營的基礎和條件，經營與收益之間存有較穩定的對應關系，并且未來收益和風險能夠預測及可量化2016資產評估報告范文2016資產評估報告范文。使用現金流折現方法的最大難度在于預期凈現金流量的預測以及數據采集和處理的可靠性、客觀性等。但當對未來預期凈現金流量的預測較為客觀公正、折現率的選取較為合理時，其評估結果具有較好的客觀性，易為市場所接受。

　　(二)基本評估思路

　　截止評估基準日2006年12月31日，湖南三九南開制藥有限公司的經營業務主要為藥品的生產和銷售，其經營收益和風險能夠量化并可預測。

　　根據現場調查結果以及湖南三九南開制藥有限公司的資產構成和經營業務的特點，本次評估首先按照收益途徑使用現金流折現方法(DCF)，估算湖南三九南開制藥有限公司的經營性資產價值，再加上基準日的其他溢余性資產或非經營性資產的價值，扣除付息債務價值，來得到湖南三九南開制藥有限公司的`整體權益資本價值。本次評估的具體思路是：

　　1、對納入報表范圍的資產、經營業務，按照經營業務類型估算湖南三九南開制藥有限公司未來經營期內的預期收益;

　　2、對納入報表范圍，但在本次評估經營性資產價值估算中未予考慮的諸如基準日的溢余性資產或非經營性資產，單獨測算其價值，;

　　3、由上述各項的測算加和并扣減湖南三九南開制藥有限公司應承擔的付息債務價值后，來得到湖南三九南開制藥有限公司多數股東的權益資本(凈資產)價值。

　　(三)評估模型與基本公式中聯資產評估有限公司第22頁

　　本次評估的模型與基本公式為A：湖南三九南開制藥有限公司的權益資本價值;

　　A=P+B+ΣCi-D (1)

　　P：湖南三九南開制藥有限公司的經營性資產價值;

　　n R R

　　p ∑=

　　= i + n (2)

　　(1+r) i (1+r) n

　　i 1

　　式中：

　　Ri：未來第i年的自由現金流量;

　　Rn：未來永續期的自由現金流量;

　　r：折現率;

　　B：湖南三九南開制藥有限公司的長期股權投資價值;

　　D：湖南三九南開制藥有限公司的付息債務價值;

　　ΣC i：基準日的其他溢余性或非經營性資產價值。

　　ΣC=C+C (3)

　　i 1 2

　　式中：

　　C1：基準日其他溢余性資產價值;

　　C 2：基準日其他非經營性資產價值。

　　本次評估，使用自由現金流量作為經營性資產的收益指標，其基本定義為：

　　R=凈利潤+折舊和攤銷+付息債務利息(扣稅后)-資本性支出-追加營運資金 (4)

　　(四)預測期的確定中聯資產評估有限公司第23頁

　　湖南三九南開制藥有限公司為藥品生產企業，該行業為傳統行業，且其產品主要為中藥產品，屬國家重點保護的行業，在企業經營期滿后，沒有證據表明企業會終止經營，因此以無限年期作為收益期限。

　　根據資產評估操作規范的相關要求，分析湖南三九南開制藥有限公司的經營歷史和運營能力、以及未來市場發展情況等，測算其未來五年的自由現金流量。其次，假定從未來第六年開始，湖南三九南開制藥有限公司仍可持續經營一個較長的時期。在這個時期中，其收益保持與第五年等額的自由現金流量。最后，將兩部分的自由現金流量進行折現處理加和，得到湖南三九南開制藥有限公司經營性資產價值

　　2016資產評估報告范文資產評估師

　　(五)折現率的確定

　　本次評估，根據評估對象的資本債務結構特點以及所選用的現金流模型等綜合因素，采用資本資產加權平均成本模型(WACC)確定折現率r

　　r=r1 w1+r2 w2 (5)式中：

　　r1：扣稅后的加權付息債務成本;

　　r1=r0 (1-t) (6)

　　t：適用所得稅稅率;

　　W1：付息債務價值的比例;

　　W1=D/(D+E) (7)

　　W2：權益資本價值的比例;

　　W2=E/(D+E) (8)

　　r2：權益資本成本，按資本資產定價模型(CAPM)確定權益資本成中聯資產評估有限公司第24頁