項目的銷售計劃
項目的銷售計劃
一、 銷售部門工作策略：要事為先，步步為營；優勢合作，機制推動。
1、要事為先：分清問題輕重緩急，首先解決目前銷售工作中最重要、最緊急的事情。
2、步步為營：在解決重要問題的同時，充分考慮到公司的戰略規劃，在解決目前迫在眉睫的問題同時，做好長遠規劃和安排，做到有計劃的層層推進。
3、優勢合作：充分發揮代理公司的能力，利用代理公司能力優勢為公司多做貢獻。
4、機制推動：逐步建立解決問題和日常工作的常態機制，通過機制推動能力養成、管理改善和績效提高。
二、項目定位：以公寓或寫字樓形式銷售
（一）公寓和寫字樓的優劣對比分析
? 公寓優勢：
1、
2、
3、
4、 項目全部銷售租戶，后期只需少量的管理人員。 小戶型公寓的相對其他產品市場需求量大，銷售回款會相對快且回款金額高 租戶入住集中對于后期商業招租和租金的提升有很大好處 小戶型公寓的相對其他產品市場需求量大，公寓銷售快。 ? 公寓劣勢：
1、政府不提倡
2、園區入住后辦公居住混雜，物業品質很難提升。
3、目前市場差投資客少，銷售前景不樂觀。
4、前期多次銷售交房標準不統一，前期負面會影響再次銷售。
? 寫字樓優勢：
1、
2、
3、
4、 政府鼓勵。 項目主要是以辦公租戶為主統一招租，業態可控，物業品質可以提升 辦公企業選擇廣泛，可招商大型知名企業提升項目知名度，物業本身價值也會有所提升。 自持物業寫字樓出自利潤長期獲得，利潤最大。 ? 寫字樓劣勢
1、
2、
3、
4、
（二）建議：還以公寓形式租售，快速回籠資金。
三、銷售模式選擇： 招商是長期工作且招商管理成本高。 近期亦莊寫字樓的入市面積多，且大多為高品質，本案項目相對低。 招商工作漫長按租金回款，成本回款慢短期回款金額少。 還存在少部分遺留居住租戶，商住交集品質提高難。
1. 自建銷售隊伍——客戶資源少，但是培養了銷售團隊。
2. 代理公司銷售——客戶資源為人所用 ，銷售進度快。
3. 引入中介公司——單一項目合作，投入力度小，人員培訓形象難以控制，傭金結算周期快。
4. 聯合代理銷售——聯合銷售的模式有三種，一是開發商的自由銷售團隊+代理商，一種是兩家以上代理商聯合代理，第三種是加入了二手中介進行聯動銷售。但是租售項目體量小，代理公司不愿合作。
（一）代理和自銷的優劣對比分析
? 自銷優勢：
1、節約營銷費用，減掉溢價分成部分，利潤最大化；
2、減少中間環節，直接面對客戶群，有利于銷售調整；
3、便于管理，利于溝通，提高工作效率；
4、為以后項目開發儲備人才和團隊，積累銷售經驗 ；
? 自銷劣勢：
1、自組團隊目前不夠成熟，營銷構架不夠完備；
2、策劃設計制作方面缺乏人才，有時候可能憑個人主觀意識制定銷售策略，反而可能錯過銷售時機；
3、后期銷售團隊管理和費用巨大造成公司機構和人員臃腫；
? 代理優勢：
1、代理公司擁有龐大的客戶信息和資源；
2、代理商有豐富的銷售管理經驗和專業的銷售團隊；
3、代理商有廣泛的合作單位和社會關系；
4、代理商擁有龐大的客戶資源——代理商的核心優勢；
? 代理劣勢：
1、獨家包攬 反客為主；
2、產品研發方面不能提供合理化建議；
3、戰線拉得過長，管理上漸弱；
4、造成高昂的營銷成本；
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