村公寓房建設發展的調研總結
隨著我市工業化、城市化步伐不斷加快，土地作為經濟發展不可缺失的基本要素被大量占用，部分農民失去了土地，并衍生出“失地”、“失業”、“失房”等現象，造成新的弱勢群體和不穩定因素。如何實現經濟發展和保護動遷農民利益相統一，已成為當前我市貫徹科學發展觀，實現“兩個率先”過程中亟需解決的突出問題。
一、農民公寓房建設基本情況
目前，盡管我市農民公寓房建設尚處建設施工階段，但是，隨著工程建設的不斷推進，政策措施的日臻完善，農民公寓房建設這一重大實踐必將對加快我市經濟社會發展起到有力的推動作用，主要表現在：建設農民公寓房，是加快發展、協調發展的前提和基礎。一方面，動員農民響應政府號召“離土離鄉又離房”，實施大規模的動遷，從而為大量建設用地騰出了空間，為加快發展、協調發展提供了物質基礎。另一方面，通過建設農民公寓房，實行“拆一還一”政策，使農民的住宅產權不受侵害。安居才能樂業，把老百姓安置好了，變“阻力”為“動力”，才能凝聚人心，形成合力，這同樣是加快發展、協調發展的前提和基礎。建設農民公寓房，是加快城市化進程的重要環節。城市化的過程是加快城鄉一體化的過程，也是農村居民減少、城市居民增加，農業用地減少、非農建設用地增加的過程。全市首批規劃建設的18個農民公寓小區，可安置農民拆遷戶4150戶左右，并且大部分規劃在市、鎮附近，[此文章由21秘書代寫網 http:///獨家原創]如果再配套完善社保、就業等優惠政策，必將激發廣大農民進城、進鎮的積極性，進而加快城市化進程。建設農民公寓房，是以人為本，富民優先執政理念的具體實踐。科學發展觀強調以人為本，“兩個率先”的核心任務是富民。在建設農民公寓房過程中，只要我們自覺把群眾利益放在首位，決不與民爭利，用寬容寬厚的態度善待動遷農民，千方百計把農民公寓房建設好，努力改善他們的居住條件和生活質量，就能夠使廣大動遷農民得到實實在在的利益。
二、農民公寓房建設中存在的問題
推進農民公寓房建設的大方向無疑是正確的，但要讓動遷農民愿意入住，取得預期效果，還需要盡快解決一些不容忽視的問題。集中表現在以下四個方面：受規劃制約，布局、設計不盡合理。一是部分農民公寓小區布局與城市總體規劃及城鎮規劃有差異。二是各鎮因行政區劃調整，原有的城鎮規劃及工業載體規劃已經打破，而新的城鎮規劃及工業載體規劃的編制工作滯后，客觀上造成規劃區范圍難以界定，基層執行79號文件有難度。三是農民公寓房房型設計單一。目前，我市的農民公寓房房型一律為五層公寓樓，且房型比較單一，無法滿足各類層次動遷戶的需求。同時，農民公寓房的選址、設計、配套以及物業管理等未能公開操作，缺少廣泛征求動遷農民的意見這一環節，動遷農民反響較大。受資金制約，工程進度進展緩慢。據測算，拆遷農戶入住公寓房政府戶均補償費用需30萬元左右，按在建的92萬平方米每平方米造價1200元計算，全市需投入資金10多億元。雖然大部分小區采用bt模式運作，但竣工后由政府出資回購。按太政發[20**]79號文件精神，公寓房建設由“兩區”、各鎮運作。目前，大部分鎮存在嚴重的資金困難，回購資金無著落。部分鎮因為承建方對資金問題顧慮重重，造成工程建設進度緩慢。工程建設的滯后，導致部分動遷農戶長期居住過渡房，生活質量下降，不穩定因素增加。受政策制約，規劃區之外農宅翻建受阻。我市自20**年1月1日起，凍結所有農宅翻建審批。也就是說，在市政府下發79號文件之前的半年，我市已凍結農宅翻建審批。據調查，此項政策實施以來，基層干部以及農民反響很大。主要原因是：目前我市農村住宅大部分為已有20多年歷史的第一代磚木結構樓房，質量欠佳，設施落后，許多群眾有再次翻建的愿望。因凍結審批，農村部分急需翻建的危房不能翻建，許多農民因致富或迎親婚嫁，迫切希望自主建房的愿望受到壓制，這是不合理也是不合法的。據反映，部分地方因農民建房愿望迫切，至今還有通過宅基地置換的方式，默許農戶在農村居民點中自主建房的現象。受保障機制制約，農民入住有后顧之憂。近年來，盡管我市下大力氣推進了農保、“土地換社保”等保障機制，實施了失地農民培訓、失地農民再就業等實事工程，但總體而言，我市的失地農民保障機制還剛剛起步，保障水平和保障機制有待提高和完善。對動遷農民而言，農民變居民，原有的生活狀態改變了，不得不為日后的生計考慮。一方面，政策性增收僅是有限的一塊，實現持續增收依然困難。另一方面，日常生活的開支名目繁多，數額大幅上升。農民進城（鎮）以后，文化教育、醫療衛生的開支增大，群眾反映“一怕醫生，二怕先生（指子女讀書）”；農民進社區，水、電、氣、物業管理等費用也相應增加，特別是那些低收入戶，更加難以承受。
三、推進農民公寓房建設的基本思路與對策
目前，各地農民公寓房工程陸續竣工，動遷農民入住公寓房時間日益臨近，推進農民公寓房建設已進入關鍵時期。當前，推進農民公寓房建設必須遵循既要高度重視發展經濟，又要高度重視善待百姓的基本思路；既要滿足工業化、城市化不斷推進的要求，又要切實保障動遷農民的權益。按照“多予、少取、放活”的要求，積極探索新的機制、體制，進一步完善政策措施，妥善解決存在問題。在向后的工作中要切實把握以下幾個原則：第一，堅持改革、發展與穩定并重。推進工業化、城市化必然要占用大量土地，但經濟社會的快速發展不能建立在犧牲農民權益的基礎上，否則必然會影響到社會穩定，從而反過來制約經濟社會的持續發展。要在加快經濟社會發展的同時，讓動遷農民分享工業化、城市化帶來的效益。第二，堅持政府實施與農民知情并重。推進農民公寓房建設，從另一個角度上看，政府扮演的只能是農民公寓房代建者的角色。因此，公寓房如何選址、如何設計、如何配套、工程質量如何、花了多少錢等等，每一個環節都要給農民一個知情權、參與權和選擇權。也只有這樣，政府在推進農民公寓房進程中才能最大限度地取得農民的理解、信任和支持。第三，堅持政策扶持與市場運作并重。在當前市、鎮兩級財力趨緊，又急需回購資金的形勢下，政策扶持與市場運作是解決資金來源的主要出路。要加大政策研究和創新力度，有必要完善99號文件有關規定，進一步放寬限制，做活部分土地出讓和部分農民公寓房上市兩篇文章，以解回購資金的燃眉之急，確保工程建設順利進展，確保動遷戶早日入住。第四，堅持城市化與“新農村規劃”并重。城市化是一個漸進的過程，推進城市化應該遵循其客觀規律，急功近利，往往欲速則不達。根據目前我市經濟社會發展現狀，市、鎮、“兩區”周邊等有規劃、有條件的地方應堅持加快推進城市化進程。之外的廣大農村區域，可以通過宅基地置換等方式在全市規劃若干個農民住宅點，實施“新農村規劃”。目前我市凍結農宅翻建審批，推行“無村莊化規劃”，與當前太倉經濟社會發展實際及
國家相關法規政策不相[此文章由21秘書代寫網 http:///獨家原創]適應，同時也違背了農民的意愿，宜及早完善。近期，推進農民公寓房建設過程中暴露出來的問題引起了市委、市政府高度重視。今年7月28日，市政府《常務會議紀要》第8號作出了“關于當前農村危房建設的意見”和“關于允許部分農民公寓房公開上市的問題”的意見，改變了自20**年1月1日以來凍結所有農宅翻建的規定，允許農村危房“在統一規劃的農村居民點或農民新村中，由農戶實行自拆自建。”規定“公開上市的農民公寓房數量必須嚴格控制在總量的25%以內。”這兩項規定對扭轉目前我市農民公寓房的被動局面起到了重要作用。為了更好地推進農民公寓房建設，重點還應在科學規劃、市場運作、依法行政、完善保障等四個方面尋求突破。
（一）科學規劃，提升農民公寓房開發建設層次。農民公寓小區的選址必須符合加快推進城市化進程的要求，必須符合城市總體規劃、土地利用總體規劃以及集鎮建設規劃的原則。鑒于目前我市城鎮規劃、工業載體規劃以及農村居民點和居民新村的定點規劃已經滯后，應及早啟動此三項規劃。所有農民公寓小區的設計施工，要堅持“以人為本、專家論證、政府把關、群眾參與”的原則，做到質量符合標準，配套設施齊全，服務功能完善，物業管理規范，達到現代城市居民小區的要求。
（二）完善保障，解除動遷農民后顧之憂。一方面，要進一步提高動遷農民社保標準，及早完善“土地換社保”實施意見；堅決執行79號文件關于“對入住公寓小區，年齡男滿60周歲、女滿55周歲的農民，在家庭成員全員參加社養老保險的前提下，可享受城鎮居民最低生活保障標準”的規定；適當提高拆遷安置過渡期補貼標準。另一方面，要積極為動遷農民就業增收創造條件，通過各種形式的就業培訓，提高農民技能水平，增加擇業機會，促進增收致富。同時，要根據農民公寓小區靠近市、鎮的特點和優勢，引導他們大力發展以服務業為主的第三產業，鼓勵有條件的農民發展個體私營經濟，以不斷提高動遷農民的收入水平。
（三）依法行政，規范農民公寓房建設過程中的行政行為。要引入聽證會機制，擴大動遷農戶的知情權、參與權和作主權；規范工程招投標機制及質量監督機制，確保工程質量萬無一失；加強農民公寓房的審計，確保建設資金安全運行；規范農民公寓房產權行為，確保“兩證”（土地證、房產證）齊全；進一步規范農宅翻建審批政策，在解凍農村危房審批的基礎上，可考慮對規劃區之外因致富或婚嫁等原因有翻建農宅需求的農戶也放開審批，讓這些農戶在統一規劃的農村居[此文章由21秘書代寫網 http:///獨家原創]民點或農民新村中實行自拆自建。
（四）市場運作，突破建設資金瓶頸制約。進一步創新和放活政策，加大市場運作力度，著力做好土地和公寓房上市兩篇文章。一是適當提高公寓房土地用于商業開發的比例。99號文件規定“允許在小區內預留10%的土地通過公開拍賣方式用于商業房產開發”，鑒于目前市、鎮兩級財力有限，此標準宜適當放寬。二是積極做好部分農民公寓房公開上市工作。當前要認真貫徹落實市政府《常務會議紀要》第8號規定“公開上市的公寓房數量必須嚴格控制在總量的25%以內”的精神，各地應抓緊落實公寓房上市工作，通過市場運作，積極籌措建設資金。
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